Ocenenie nehnuteľnosti: Ako určiť správnu cenu a neprísť pri predaji o peniaze
Koľko má skutočne hodnotu váš byt alebo dom? Správne ocenenie nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie kroky pri predaji. Príliš vysoká cena môže z nehnuteľnosti vytvoriť dlhodobý „ležiak“, zatiaľ čo príliš nízka cena vás môže pripraviť o tisíce eur. Pozrite sa, čo všetko ovplyvňuje trhovú cenu a prečo sa oplatí nechať si pred predajom odborne poradiť.
Čo je trhová cena nehnuteľnosti?
Trhová cena je suma, ktorú je za konkrétnu nehnuteľnosť v danom čase reálne ochotný zaplatiť kupujúci.
Nie je preto správne automaticky považovať cenu uvedenú v inzeráte za skutočnú hodnotu nehnuteľnosti. Ak je podobný byt ponúkaný napríklad za určitú sumu, neznamená to, že sa za túto cenu aj predá. Majiteľ môže cenu neskôr znížiť alebo sa s kupujúcim dohodnúť na inej konečnej sume.
Realitné portály sú pri určovaní ceny užitočnou pomôckou, ale samotné porovnanie inzerátov na kvalitné ocenenie nestačí.
Čo ovplyvňuje cenu bytu alebo domu?
Pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti rozhoduje oveľa viac než iba počet metrov štvorcových.
Dôležitá je lokalita a konkrétna ulica, dispozícia, technický stav, rozsah rekonštrukcie, poschodie, výťah, orientácia, balkón alebo loggia, pivnica, možnosti parkovania, stav bytového domu, mesačné náklady aj aktuálny dopyt kupujúcich.
Pri rodinnom dome vstupuje do ceny navyše veľkosť a charakter pozemku, technický stav stavby, vek domu, energetická náročnosť, inžinierske siete, prístupová cesta či možnosti ďalšieho využitia pozemku.
Aj dva byty v rovnakom bytovom dome preto môžu mať rozdielnu hodnotu. Jeden môže byť po kompletnej rekonštrukcii, s balkónom a klimatizáciou, zatiaľ čo druhý môže byť v pôvodnom stave.
Preto nemusí fungovať jednoduchý výpočet:
výmera bytu × priemerná cena za m² = správna predajná cena.
Ocenenie nehnuteľnosti musí zohľadňovať jej konkrétne vlastnosti aj aktuálnu situáciu na trhu.
Prečo nestačí určiť cenu podľa inzerátov?
Jednou z najčastejších chýb predávajúcich je porovnávať svoju nehnuteľnosť s najdrahšími podobnými ponukami na realitných portáloch.
Na internete však vidíme predovšetkým cenu, ktorú chce majiteľ za nehnuteľnosť dostať. Nevidíme automaticky, ako dlho je ponuka zverejnená, koľkokrát sa cena znižovala ani za akú cenu sa obchod nakoniec skutočne uzavrie.
Rovnako ľahko môžeme porovnávať neporovnateľné.
Byt o dve ulice ďalej môže mať podobnú výmeru, ale lepšiu dispozíciu, vyšší štandard rekonštrukcie, balkón, parkovanie alebo výhodnejšie poschodie.
Preto by mali byť inzeráty iba jedným zo zdrojov pri určovaní ceny, nie jediným podkladom.
Čo sa stane, keď cenu prestrelíte?
Veľmi častá veta predávajúcich znie:
„Začnime vyššie. Znížiť môžeme vždy.“
Na prvý pohľad to znie logicky. V praxi však môže príliš vysoká cena celý predaj skomplikovať.
Prvé dni a týždne po zverejnení bývajú veľmi dôležité. Novú ponuku uvidia ľudia, ktorí aktívne sledujú konkrétnu lokalitu a čakajú na vhodnú nehnuteľnosť.
Ak je cena výrazne vyššia než pri porovnateľných ponukách, relevantní záujemcovia ju môžu jednoducho preskočiť.
Nehnuteľnosť zostáva na trhu dlhšie. Majiteľ po čase cenu zníži a neskôr možno znovu.
Z novej ponuky sa postupne môže stať „ležiak“ – nehnuteľnosť, ktorú kupujúci poznajú a začínajú sa pýtať, prečo sa stále nepredala.
Dlhý čas v ponuke navyše môže oslabiť vyjednávaciu pozíciu predávajúceho. Kupujúci môžu očakávať, že majiteľ bude ochotný z ceny ďalej ustupovať.
Správna cenová stratégia preto nie je o tom nastaviť najvyššie možné číslo. Cieľom je vstúpiť na trh s cenou, ktorá zodpovedá kvalite nehnuteľnosti, lokalite a aktuálnemu dopytu.
Príliš nízka cena vás môže pripraviť o peniaze
Ani opačný extrém nie je ideálny.
Ak je cena nastavená príliš nízko len preto, aby sa nehnuteľnosť predala čo najrýchlejšie, majiteľ sa môže zbytočne pripraviť o časť jej hodnoty.
Pri nehnuteľnosti za stovky tisíc eur môže aj niekoľkopercentný rozdiel znamenať tisíce eur.
Ak sa byt predá prakticky okamžite a záujem je výrazne vyšší, môže to byť výsledok perfektne pripravenej ponuky. Môže to však byť aj signál, že cena bola nastavená pod jej reálnym potenciálom.
Odborné ocenenie preto nemá hľadať ani čo najvyššiu, ani čo najnižšiu cenu.
Cieľom je realistická cena a správne nastavená predajná stratégia.
Maklérka Dominika Siváková radí: Nechajte si poradiť ešte pred zverejnením ponuky!
Realitná maklérka VAHOreal Dominika Siváková odporúča majiteľom riešiť cenu nehnuteľnosti ešte predtým, ako ju prvýkrát zverejnia.
Práve vstup na trh je totiž moment, ktorý môže výrazne ovplyvniť celý ďalší predaj.
Ak je cena prestrelená, nehnuteľnosť môže zostať v ponuke príliš dlho a postupne sa z nej stane ležiak. Opakované znižovanie ceny potom môže oslabiť pozíciu predávajúceho.
Ak je cena naopak nastavená príliš nízko, majiteľ môže sám seba pripraviť o peniaze, ktoré mohol pri vhodnej predajnej stratégii získať.
Dominika preto odporúča využiť služby realitnej kancelárie a ešte pred spustením predaja sa nechať odborne poradiť.
Skúsený maklér sa na nehnuteľnosť dokáže pozrieť s väčším odstupom, porovnať ju s aktuálnou ponukou a zohľadniť aj to, čo kupujúci v danej lokalite reálne vyhľadávajú.
Majiteľ má k svojej nehnuteľnosti prirodzene aj emocionálny vzťah. Pre kupujúceho však rozhoduje jej reálna hodnota, stav, lokalita a porovnanie s ostatnými možnosťami na trhu.